Будівельний ринок постійно вдосконалюється — компанії спеціалізуються та розширюють спектр своїх послуг. Відносно новим видом бізнесу на українському ринку став девелопмент — створення об’єкта нерухомості з нуля. І якщо раніше будівельники самі охоплювали весь процес будівництва, то зараз вони починають залучати до цього професійні компанії, які беруть на себе всю роботу над створенням об’єкта нерухомості.

Дві моделі девелопменту

Девелопер — це підприємець, котрий ініціює і забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів типу нерухомості. Одні девлопери орієнтуються на максимальну вартість об’єкта нерухомості, інші — на максимальний прибуток від нього. Основними принципами ефективного девелопменту є надійність вкладень, їх прибутковість, зростання та ліквідність. Залежно від того, які принципи для девелопера є першочерговими, девелопмент може бути прибутковоорієнтованим або вартісноорієнтованим. Для першої групи девелоперів важлива прибутковість об’єкта, для другої — його ліквідність, адже створюється він з метою продажу.Від правильного побудування девелопером процесу роботи багато в чому залежить ефективність майбутнього об’єкта. За словами заступника генерального директора консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» Віталія Бойка, основні учасники девелоперського проекту в класичному розумінні — це девелопер і консультант. Професійні консультанти можуть надати девелоперу послуги протягом всього процесу створення об’єкта комерційної нерухомості, починаючи від аналізу потенціалу земельної ділянки та розробки концепції і закінчуючи його управлінням. За даними «Української торгової гільдії», у створенні девелоперського проекту на Заході на етапі отримання дозволу на будівництво ключовими учасниками є ріелтори (пошук майданчика), маркетологи (висновки по ділянці, данні для маркетингових досліджень), консультанти (розробка концепції об’єкта нерухомості, який буде найбільш запитаним саме на цій ділянці), юристи (оформлення права користування), оцінщики (оцінка об’єкта нерухомості для отримання кредитних ресурсів у банківських установах), брокери (реалізація площ) та інвестори. Після цього настає час безпосередньо девелопмента, в якому беруть участь архітектори, проектанти, підрядники, управлінські компанії, дизайнери, брокери та інші. В українській практиці більшість цих функцій девелопер бере на себе.Класична українська схема девелопмента відрізняється від наведеної. В її основі лежить наявність земельної ділянки, під яку розробляється ідея (концепція) проекту, і з урахуванням усіх недоліків ділянки виникає об’єкт нерухомості, який буде найбільш ефективним у даному місці. Найчастіше такі проекти далекі від ідеалу. «Схема ефективного українського девелопменту базується на прискіпливому аналізі ділянки і обґрунтованому виборі типу нерухомості, використанні аутсорсингу, фінансовому плануванні, розробці детального бізнес-плану, попередній домовленості перед проектуванням з якірними орендаторами, розробці стратегії виходу на ринок», — вважає пан Бойко.

Розвиток ринку

На сьогодні ринок послуг в управлінні проектами, пов’язаними з нерухомістю, розвивається більш системно, ніж це було кілька років тому. Можна сказати, що стадія поодиноких проектів для девелоперів вже минула. Однак ще зарано говорити, що цей розвиток дуже стрімкий. На думку директора будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест» Наталії Хоревої, первинний ринок став більш потужним і весь час прогресує, тому природно, що зараз інвестиційні компанії, накопичивши відповідний досвід реалізації власних проектів, почали надавати послуги і в сфері управління «чужими» проектами.«На мій погляд, чим раніше буде залучена компанія з управління, тим кращим буде кінцевий результат для замовника. В Україні найбільш ефективними послугами є залучення девелопера на «нульовій» стадії, коли у замовника є тільки ділянка землі. У цьому випадку до вирішення стратегічного завдання (що робити з ділянкою?) можна підійти системно, із максимальною користю для власника землі. Звісно, девелоперів можна залучати й на інших стадіях, проте все залежатиме від завдань замовника послуг», — зауважує пані Хорева. В обов’язки девелопера входить організація юридичної та фінансової схеми продажу житла на етапі будівництва. Крім цього він організовує продаж квартир таким чином, щоб профінансувати будівництво хоча б на 80% за кошти покупців. Практично управління проектами допомагає обґрунтувати доцільність вкладення інвестицій та прогнозувати потік грошових надходжень у певні періоди часу. Крім цього – розробити оптимальну схему фінансування робіт, постачання матеріалів та обладнання й моделювати наслідки відхилень від ходу реалізації проекту. Девелопер складає план, у якому зазначені терміни виконання робіт, споживання ресурсів, необхідні витрати. Також він аналізує проектні ризики і прогнозує наслідки можливого їх виникнення. Крім цього, управління проектами дозволяє аналізувати відхилення фактичного ходу робіт від запланованого і своєчасно корегувати планові показники, а також моделювати управлінські впливи на інформаційних моделях проектів і ухвалювати обґрунтовані і своєчасні управлінські рішення.

Протилежний погляд

Попри те, що девелоперських компаній в Україні (зокрема, у Києві) більшає, у деяких регіонах ситуація докорінно відрізняється. На думку фахівців, поняття девелопменту туди потрібно ще тільки приносити і розтлумачувати. Наприклад, заступник генерального директора компанії «Новекс Дім» Ігор Фасовський переконаний, що на сьогодні у будівельній сфері ринок управлінських компаній ще не сформований, і для цього у нього є кілька аргументів. По-перше, відсутня достатня кількість замовників, які б розуміли необхідність залучення управлінських компаній для реалізації власних проектів. Якщо такі випадки і є, то вони здебільшого пов’язані з замовником у вигляді державних структур, проекти яких фінансуються за участю іноземних кредитів, де наявність управлінської компанії продиктована умовами надання таких кредитів. По-друге, компанія-управитель — це тільки одна ланка (хоча й головна) в ланцюжку взаємин між всіма будівельними організаціями, які братимуть участь в будівництві. Їхня організаційна структура повинна бути продовженням структури компанії-управителя. В силу специфічного розвитку будівельної галузі у нас сформувались будівельні компанії, організаційна структура яких самодостатня для проведення будівництва від початку до кінця. Ілюзія такої «повноцінності» відкидає думку про ще якусь «надбудову» у вигляді компанії управителя, яка нашими будівельниками, замовниками та податковими органами сприймається як додатковий посередник для контролю за фінансовими потоками. «Компанії, які управляють проектами у всіх сферах економіки, зокрема в будівництві, є продуктом західного стилю побудови взаємин між особами, залученими до реалізації проектів. Тому потрібно від початку розуміти, що управління проектами для нашої економіки справа нова, і фахівців із достатнім досвідом бракує, крім тих, які пройшли відповідну школу за кордоном», — вважає пан Фасовський.

Перспективи

Довіряючи будівництво об’єкта нерухомості девелоперській компанії, замовник хоче бути переконаним у раціональному використанні своїх коштів. Простими словами – проект не має перевищувати бюджету. Це є одним із головних ризиків для девелопера. Хоча професійні компанії переважно їх уникають. Проте існують зовнішні фактори, на які не можуть впливати ні замовник, ні управлінська компанія – це інфляція, девальвація тощо. Але якщо на ринку будівельних матеріалів відбулося суттєве підвищення цін, а управлінська компанія не встигла на нього відреагувати, то звісно, що у цьому винна вона сама. Отже, при виборі замовником девелоперської компанії потрібно звернути увагу на досвід її роботи на ринку, проглянути всі об’єкти, які вона вела і обрати найбільш успішну. Думки багатьох фахівців сходяться — професійна компанія з управління проектами, насамперед, має бути прозорою, а ефективність її діяльності залежатиме від термінів реалізації проекту, витрат на проект і, врешті-решт, від рівня отриманого прибутку замовника. Слід окремо сказати, що для діяльності компанії з управління проектами важливе також законодавче підгрунтя для такого виду послуг. З огляду на викладене можна констатувати, що становлення на українському ринку девелоперських компаній починатиметься зі столиці, де для цього створені всі передумови. Проте слід зауважити, що розвиток первинного ринку житла та комерційної нерухомості у регіонах відбувається навіть більшими темпами, ніж у столиці, отже, й послуги девелоперських компаній найближчим часом там знадобляться.