Колись, ще за радянських часів, дотепники любили підсміюватися над недолугою обіцянкою Микити Хрущова, котра зводилась до того, що в 2000-му році кожна сім’я матиме власне житло. Популярним було навіть анекдотичне запитання: «Так у котрому році здійсниться обіцянка генсека про те, що у 2000-му році ми всі матимемо прихисток?».

Відтоді спливло багато води, і Радянський Союз зі своїми правилами надання житла «сплив» разом із нею. Але квартирні проблеми незалежна Україна перейняла. І вирішуються вони досі надзвичайно повільно. Так, за статистичними даними, півтора мільйона українців уже не рік і не два стоять у черзі за омріяним житлом. Але поліпшення житлових умов потребують значно більше громадян – понад сім мільйонів.

Зрозуміло, що в ефективність колись магічної черги уже практично ніхто не вірить. Відтак, і держава, і прості громадяни шукають інших шляхів до «квартирного раю». Шукають кожен по своєму, хоча світова практика давним-давно накреслила цілком ефективну модель – іпотечне кредитування. Фахівці запевняють, що термін «іпотека» з’явився ще до нашої ери. Так, ще Плутарх у своїх працях описував силу-силенну конфліктів, пов’язаних з іпотечним фінансуванням. Але та сторінка більше цікава для істориків. Тим же, хто воліє якомога швидше отримати власний дах над головою, значно цікавішою є сучасність. І пов’язані з нею кредитні правила гри.

На превеликий жаль, тут Україна наразі відверто пасе задніх. За статистикою, більше половини всіх кредитів, що видаються державами Європейського Союзу, – це іпотечні кредити. Обсяг їхніх портфелів у державах Старого світу – близько 400 мільярдів євро. А це – майже 40% ВВП об’єднаної Європи! Деінде ця цифра сягає і 50%. Та й у неофітах ЄС справи почали налагоджуватися. Зокрема, в Угорщині частка іпотечного кредитування становить 10% ВВП. Обігнав нас навіть Казахстан, де цей показник сягає 4%. В Україні ж – немає й одного. І це при тому, що бажаючих отримати житло – хоч відбавляй.

Головна проблема, яку відзначають фахівці, – високі ставки, що діють до цього часу. Фактично, при нинішніх відсоткових ставках узяти банківський кредит можуть собі дозволити лише 7% мешканців держави. Вартість житлового кредиту становить 18-22% річних у національній валюті. Звідси вимальовується ще одна проблема: висока ціна дуже часто не дозволяє надавати довготермінові кредити. Наприклад, за 30 років доведеться сплатити понад 500% від суми кредиту.

Зрозуміло, що вихід з такої ситуації намагаються відшукати. Зокрема, нещодавно в Україні почала діяти Державна іпотечна установа (ДІУ). Її головне завдання – забезпечити бажаючих саме довгостроковими й недорогими кредитами. Що ж для цього потрібно?

По-перше, рефінансування банків. Тобто фінансові установи видаватимуть людям кредити на придбання нерухомості під її ж заставу. Іпотечна установа муситиме знаходити дешеві кредитні ресурси, надавати їх банкам, а ті, у свою чергу, мають спрямовувати ці кошти (з незначною націнкою) на кредитування купівлі чи будівництва житла. При цьому, якщо людина отримує кредит за рахунок коштів, наданих банку іпотечною установою, застава знаходитиметься у власності цієї установи.

Ще одним завданням ДІУ має бути випуск і продаж цінних паперів. Механізм передбачається такий. Установа надає банкам гроші, прийнявши від банків заставну нерухомість. Під це високоліквідне майно випускаються цінні папери (обов’язково на ту саму суму), які розміщаються на ринку. Передбачається, що такі папери користуватимуться неабиякою популярністю, адже забезпечені вони нерухомістю. Відтак, гроші, отримані від продажу паперів, знову спрямовуватимуться в банки і йтимуть на іпотечне кредитування.

Нарешті, третє завдання Державної іпотечної установи – обслуговування міжнародних кредитних ліній. Кажуть, що така можливість є. І саме іноземні «дешеві гроші» змусять банки також знизити кредитні ставки. Зрозуміло, на сьогодні такі перспективи перебувають якщо й не у стадії «вилами по воді», то до їхньої реалізації поки не надто близько.

До речі, допомогу з-за кордону українська влада розраховує отримати не лише у вигляді потенційних кредитів. Чимало експертів побоюються: як тільки іпотечна установа активно вийде на ринок і дасть поштовх до зниження кредитів, попит на нерухомість різко зросте. А це, у свою чергу, дасть підстави будівельним компаніям підвищити і без того немалі ціни на нерухомість. Так ось, аби цього не сталося, пропонується створити такі умови, щоб в Україну прийшли іноземні будівельні компанії (передусім, західні). Вони, мовляв, стримуватимуть зростання цін. Щоправда, наразі не зрозуміло, як відповідні умови створюватимуться. Адже в Україні на сьогодні працює лише незначна кількість російських будівельних кампаній. Та й полюбляють вони більше готельний бізнес, переважно у Криму.

Є в керівництва іпотечної установи й низка інших перспективних планів. Наприклад, там розраховують: коли мораторій на продаж землі таки буде знятий, домогтися, аби 50% коштів від реалізації землі несільськогосподарського призначення спрямовувалися в ДІУ. Але це, вочевидь, аж надто не близька перспектива.

Якщо ж говорити про інший іноземний досвід, то ним, безумовно, можна було б скористатися. Наприклад, проблеми в українських позичальників виникають не лише через високі ставки. Декому не по кишені заплатити перший внесок, який становить 20-30% від вартості житла. У Німеччині та Угорщині, наприклад, цю проблему вирішують таким чином. Людина може відкрити собі спеціальний рахунок, на який відраховується частина її зарплати. Коли ж цей добродій «дозріває» до того, аби купити нерухомість, кошти із цього рахунку додаються до суми кредиту. Більш того, в Німеччині держава навіть частково компенсує суму, потрібну для першого внеску.

В Україні нині цю проблему намагаються вирішувати дещо іншим способом. І ініціаторами тут уже виступають самі банки. Хоча до європейських показників – 3% на рік вітчизняним банкірам ще далеко. Експерти прогнозують: про такі відсоткові ставки можна буде реально говорити не раніше ніж через 5-10 років. Натомість у гонитві за клієнтами банкіри пропонують дедалі нові і нові кредитні програми, в принципі, не надто й відрізняються одна від одної. Тож експерти радять позичальникам не шукати дешевих кредитів. Бути обережними і співпрацювати з тими, хто себе вже зарекомендував на ринку.

Нині деякі фінансові установи пропонують кредити на 20 років без першого внеску. Фінансисти запевняють, що таким чином позика буде доступніша третині потенційних позичальників. Обіцяють, що на оформлення позики знадобиться тільки кілька днів. Звісно, якщо кредитний комітет погодиться. Для узгодження банкірам треба лише три документи: довідка про зарплату, ідентифікаційний код і паспорт. Головне для експертів – платоспроможність.

Відмову від першого внеску пояснюють стабілізацією цін на ринку нерухомості. Але ріелтори скептично реагують на подібні аргументи. Додаючи, що поки не спостерігається різкого зростання кількості кредитних угод. І кажуть, що ситуація з позиками перебуває у незмінному стані, а задекларовані відсотки на практиці підростають на кілька щаблів.

Також банкіри переконують, що система білих і чорних зарплат – не бар’єр для співпраці. Механізм надання кредитів достатньо гнучкий. Приміром, якщо ви маєте банківські рахунки, фахівці можуть перевірити рух коштів. Звісно, з дозволу власника. Втім таких банків, які погоджуються надавати позику без першого внеску, наразі одиниці. Більшість вважає такі умови не надто вигідними.

І ще один нюанс, який здатен дещо загальмувати наміри потенційних позичальників. Тим, у кого є діти, слід знати: вони не зможуть запросто продати власну стару квартиру, аби суму, виручену за неї, пустити на перший внесок. Бо без дозволу опікунської ради відчуження нерухомості, в якому проживає неповнолітня дитина, неможливе. Ось як радять виходити з цієї ситуації правники.

Максим Копейчиков, адвокат юридичної фірми «Ілляшев та Партнери»:

– Законодавство України орієнтоване на захист прав дітей. Є величезна кількість нормативних актів (зокрема, Закон «Про охорону дитинства», Сімейний кодекс, Закон «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування»), які містять доволі жорсткі норми щодо укладення правочинів стосовно житла, яким має право користуватися дитина. Причому чинне законодавство розрізняє малолітніх дітей (до 14-ти років) та неповнолітніх (від 14-ти до 18-ти). За перших правочини укладають батьки, а неповнолітні можуть це робити самостійно з батьківського дозволу. При укладенні правочинів, які потребують нотаріального посвідчення та державної реєстрації (а договори щодо придбання та відчуження житла, договори іпотеки належать до таких правочинів), ці дії можуть здійснюватися винятково з дозволу органів опіки та піклування.

Як правило, органи опіки, вивчивши досконально питання можливого відчуження житла, йдуть назустріч потенційним позичальникам. Втім бувають випадки, коли дозволу на продаж квартири отримати не вдається. Тоді громадяни можуть звернутися до суду і оскаржити рішення опікунської ради. Але перспективи оскарження є різними в кожній конкретній ситуації і залежать від багатьох чинників.

– А в яких випадках органи опіки та піклування не дають дозволу на продаж житла найчастіше?

– По-перше, коли продається квартира, а замість неї купуються цільові облігації. Слід зауважити, що правила гри на ринку будівництва житлової нерухомості змінюються досить часто. І спрямовані ці зміни, як правило, на забезпечення прав інвесторів. Тому чим більше захищений інвестор, тим лояльніше до правочинів ставляться опікунські органи. Ще однією поширеною помилкою при укладанні договорів щодо нерухомого майна є не залучення до цього процесу юристів. Трапляється, що люди стовідсотково довіряють брокерам, але належної перевірки усіх документів вони почасти не проводять. І приклад із «Еліта-Центром» це підтвердив.

Про те, що нині громадяни намагаються шукати для себе якомога вигідніші умови, свідчить і той факт, що, взявши кредит в одному банку, вони нерідко переходять до іншого. Найбільше у «переманюванні» клієнтів на сьогодні прославився Міжнародний іпотечний банк, де ставки дещо нижчі від загальної маси. Але самі банкіри вважають таку ситуацію нормальною. Клієнт шукає для себе умови, які його влаштовують. Якщо він змінює банк, то це означає, що він не отримує необхідних йому послуг, або отримує їх неякісно. Це – конкуренція, яка має бути на будь-якому ринку. Зрештою, саме вона змушує збільшувати спектр наданих послуг. А заразом і підвищувати їхню якість.