З наближенням нового року, а також парламентських виборів напруженість на ринку житлової нерухомості дедалі більше зростає, натомість умови іпотечного кредитування погіршуються. Ймовірно, що ситуація на ринку нерухомості корінним чином зміниться після чотирьох років активного і не завжди економічно обгрунтованого росту. Найближчим часом ми можемо стати свідками падіння цін на квартири. Принаймні обсяг попиту, який здебільшого формувався під впливом полегшеного доступу до іпотечних позик, помітно зменшується. Яким чином прогнозована ситуація може відбитися на інвестиційній привабливості нерухомості? Чи не відклякне загрозлива перспектива майбутні фінансові вкладення у цей ринок?

З наближенням нового року, а також парламентських виборів напруженість на ринку житлової нерухомості дедалі більше зростає, натомість умови іпотечного кредитування погіршуються. Ймовірно, що ситуація на ринку нерухомості корінним чином зміниться після чотирьох років активного і не завжди економічно обгрунтованого росту. Найближчим часом ми можемо стати свідками падіння цін на квартири. Принаймні обсяг попиту, який здебільшого формувався під впливом полегшеного доступу до іпотечних позик, помітно зменшується. Яким чином прогнозована ситуація може відбитися на інвестиційній привабливості нерухомості? Чи не відклякне загрозлива перспектива майбутні фінансові вкладення у цей ринок?

Експерти майже одностайні

Банкіри та ріелтери здебільшого переконані, що ринок чекає на «ціновий обвал». Внаслідок цього банки почали підвищувати вимоги і посилювати режим іпотечного кредитування, адже вони побоюються «обвалу» іпотечного ринку, падіння цін, у результаті чого позичальники будуть не в змозі розрахуватися із заборгованостями.Так, начальник відділу управління фінансовими інструментами «Укрсоцбанку» Ерік Найман прогнозує, що вже наприкінці вересня ріст цін на нерухомість може припинитися, а до кінця року ціни здатні впасти на 10-15%. Однією з причин такої різкої зміни може стати падіння курсу долара. Економіка України нещодавно пережила ще одну ревальвацію гривні. З одного боку, це закономірно, оскільки американський долар теж падає, що б’є, зокрема, по інвестиційному клімату України.Як відомо, ринкова ціна залежить від співвідношення двох чинників: попиту та пропозиції. Тож напрям руху ціни залежатиме від напряму руху цих чинників.Сьогодні існують реальні «загрози» цін на нерухомість. У випадку зростання обсягу спекулятивного попиту, може відбутись те, що називають «обвалом». Під спекулятивним попитом слід розуміти придбання житла не для власних потреб, а для перепродажу. Проте важко сказати, чи значною є частка спекулятивного попиту у загальному обсязі попиту на житлову нерухомість. Для того щоб це оцінити, треба мати якесь уявлення про обсяг реального попиту на житло (тобто попиту для власних потреб, а не для перепродажу); і розуміти, що попит цього характеру залежить від економічного розвитку регіону. Можливості для заробітків у Києві значно кращі, ніж на решті території України, тож відбувається великий притік робочої сили у столицю — звідси й великий обсяг реального попиту. Натомість пропозиція практично, є сталою, позаяк землі мало, та й багато швидко не збудуєш — ось і зростають ціни. Окрім цього стоїть питання, скільки готова платити ця робоча сила за квартири, адже великі зарплати «світять» далеко не усім.«Існує великий реальний (на противагу спекулятивному) попит за дуже повільного зростання пропозиції, що призводить до підвищення цін на житлову нерухомість. Звісно, існує й певний обсяг спекулятивного попиту, але оцінити його важко — відповідно, складно оцінити й імовірність обвалу цін», — зазначає експерт з інвестицій Міжнародного центру перспективних досліджень Ганна Чередниченко.

Умови кредитування стають жорсткими

Подорожчання житла майже у 1,5 раза з початку року викликане й істотним поліпшенням умов іпотечного кредитування. Попит на іпотечні кредити досяг найбільшого розмаху цієї осені. Однак саме остання лібералізація умов отримання іпотечних кредитів призвела до того, що влітку 2005 року ринок нерухомості вперше не відчув спаду. Традиційний сезонний чинник пожвавлення ринку доповнився восени появою програм часткової компенсації процентної ставки для молоді в банках-лідерах житлового кредитування. Задовольнити підвищений попит на кредити банкам може завадити, з одного боку, дефіцит ресурсів (як наслідок уповільнення притоку вкладів і росту вартості зовнішніх запозичень), а з іншого — більш жорсткі норми і порядок резервування. З початку року банки не відчували нестачі ресурсів, однак, ситуація може швидко змінитись, тим більше, що влітку призупинився активний ріст вкладів населення. Є причини вважати, що на це вплинув не лише сезонний чинник. А ось попит на кредити, особливо з боку населення, різко виріс. Наразі погіршити умови іпотечного кредитування банкам не дозволяє висока конкуренція. Однак високий попит на кредити вже позначився на роботі банків. Для того щоб запобігти можливим втратам на доларі, банки вже сьогодні підвищують кредитні ставки. Наприклад, банк «Аваль» зробив вимоги видачі кредитів більш жорсткими, а також спробу підвищити ставки.Як зазначає фінансовий оглядач тижневика «Киевский телеграф» В’ячеслав Бутко, на іпотечному ринку розпочалися значні зміни у бік більш суворої кредитної політики. Адже ринок нерухомості нагадує мильну бульбашку, яка рано чи пізно лопне. Провідні банки це вже відчули і почали активно діяти, аби запобігти втратам.

Які перспективи у ринку житла?

Ринку житлової нерухомості все ж не уникнути приходу значних обсягів капіталів на будівельний ринок, насамперед, Києва. Очевидно, що ці капітали здебільшого надходитимуть з-за кордону. Це призведе до розширення пропозиції на ринку житла, і ціна може знизитись. Однак інвестори розуміють, що Україна залишається хоч і перспективною, але, водночас, територією підвищеного ризику для великих гравців. Класична формула співвідношення ризику інвестицій до можливості потенційного прибутку на вкладений капітал все ще говорить не на користь України. Незважаючи на загрозливу ситуацію на ринку житлової нерухомості, експерти прогнозують посилення позицій національних і російських інвесторів у найближчому майбутньому. Що ж стосується іноземного капіталу, то він, безумовно, і надалі виявлятиме зацікавленість нашим ринком. Однак із певною обережністю та поміркованістю, враховуючи політичну і економічну нестабільність, яка очікується. Іноземні інвестори вкладатимуть кошти у ті види діяльності, які швидко окуповуються: торгівлю, нерухомість, ринок послуг, харчову промисловість. Українські ж інвестори вкладають здебільшого у виробництво, будівництво, переробку, систему торгівлі та логістики. Якщо говорити про співвідношення між іноземними й українськими інвесторами, перевага наразі залишається на боці останніх. Щодо ринку нерухомості, то тут й надалі спостерігатиметься тенденція активних капіталовкладень, адже за умови нестабільної та непривабливої ситуації люди намагаються інвестувати гроші таким чином, аби за будь-якої влади чи політичної ситуації їх можна було легко та вигідно повернути.