Промислова нерухомість – атавізм, необхідна реальність чи обєктивна необхідність?

Термінологічно поняття «промислова нерухомість» чинне законодавство не визначає через «небажання» законодавця, введення і створення особливого правового режиму обігу промислової нерухомості і виділення таких об’єктів із загальної маси на ринку нерухомості. До об’єктів нерухомості, що володіють таким визначальним поняттям, як промислова, фахівці ринку відносять цілісні майнові комплекси (заводи, фабрики, різні об’єкти сільського господарства, нафтобази), а також окремі будівлі й інші приміщення, придатні для організації виробництва чи розміщення офісних приміщень, зокрема незавершене будівництво. Найчастіше земельні ділянки, що знаходяться під перерахованими об’єктами, також належать до промислової нерухомості.

Щодо основних фондів

Усю промислову нерухомість, що існує в Україні, можна умовно згрупувати в три категорії, а саме:

  • Комплекси і будівлі, які були приватизовані і стали власністю недержавної юридичної особи, і прямо не використовуються відповідно до їх цільового призначення;
  • Комплекси і будівлі, що були приватизовані і стали власністю недержавної юридичної особи, і прямо використовуються власником відповідно до їх цільового призначення чи в інших цілях;
  • Комплекси, будівлі і земельні ділянки, які перебувають у власності держави (територіальної громади).
Найбільш вагомою і чисельною є перша група об’єктів, які були приватизовані приватними юридичними особами згідно із чинним на момент приватизації законодавством. На сьогодні у переважній більшості випадків це найбільш дешеві, порівняно з іншими групами, об’єкти, які перебувають у занедбаному стані і мають потребу в капітальному ремонті. Підприємства, яким такі будівлі належать на правах приватної власності, не мають достатніх засобів для проведення капітального ремонту і відновлення приміщень, що зносилися в процесі експлуатації. Саме тому такий вид нерухомості є найбільш привабливим для інвестування потенційним інвестором, про що йтиметься далі. Не менш цікавими для інвестора є й об’єкти, щодо яких підприємства-власники, вклавши мінімальні кошти, зробили зовнішнє косметичне впорядкування фасадів, залишаючи внутрішні конструкції в попередньому стані. Фахівці агентств нерухомості сходяться на думці, що ціна оренди чи продажу таких об’єктів значно завищена власником через відсутність на ринку в достатньому обсязі необхідної кінцевому споживачу промислової нерухомості належної якості і за прийнятну ціну. Друга група, до якої умовно включені об’єкти промислової нерухомості, що ефективно використовуються їх власниками, нечисленна, позаяк і на момент приватизації й у наступному власник у виняткових випадках має необхідний капітал і, найголовніше, готовий ризикнути в організації власного бізнесу.

Не поодинокі випадки, коли власник, визначившись з безпосереднім напрямом свого бізнесу, змушений залучити засоби ззовні. Значною і необхідною підмогою для такого кроку слугують як кредитні засоби, так і інвестиційні вливання. Такі вкладення є найбільш ефективними з погляду прибутку і найменш захищеними з погляду гарантій успішності планованого чи здійснюваного бізнесу. Третя група цілісних майнових комплексів перебуває у власності держави чи територіальної громади. Умовно вона поділяється на об’єкти, які досить успішно діють, приносячи прибуток, і об’єкти, котрі підлягають приватизації. Приватизація державного і комунального майна процес досить відомий, що опосередковує процес відчуження майна, яке знаходиться в державній чи комунальній власності на користь юридичної (фізичної) особи з метою підвищення, а в більшості випадків і відродження соціально-економічної ефективності виробництва. Залежно від об’єкта приватизації, його стратегічного й економічного значення відчуження нерухомості, що підлягає приватизації, відбувається на аукціоні, конкурсі, шляхом перетворення підприємства у відкрите акціонерне товариство чи іншими способами. Найбільш неструктурно, неконцептуально і непередбачено в Україні проходить так звана мала приватизація, об’єктами якої здебільшого виступає промислова нерухомість, що є комунальною власністю територіальної громади. Ця нерухомість переходить у власність «наближених» до місцевих органів самоврядування приватних юридичних осіб за допомогою укладання договору оренди з наступним правом викупу. У такому договорі оренди цільовим призначенням, наприклад, може закріплюватися використання приміщень під торговий центр із подальшим його обслуговуванням і експлуатацією. Під час приватизації мають місце і факти навмисного заниження оціночної вартості об’єктів нерухомості державної і комунальної власності шляхом проведення процедури банкрутства, впродовж якої цілісний майновий комплекс, що складається з адміністративних будинків, цехів, гаражів, складів безконтрольно чи планомірно, вроздріб відчужується арбітражним керуючим на користь «потрібних» третіх осіб.

Способи використання нерухомості

Дійсний ажіотаж у секторі промислової нерухомості почався кілька років тому. Ціни й орендні ставки майже скрізь значно виросли. Подорожчання відбувалося, насамперед, за рахунок «вимивання» дешевих пропозицій. Говорячи про способи використання промислової нерухомості, розмова можна вестися в двох площинах, а саме: процеси використання нерухомості самими власниками, чи використання нерухомості орендарями. Очевидним є факт, що перша і друга площини взаємозалежні і взаємообумовлені. Власники, котрі приватизували об’єкт чи купили його, переважно мають на меті одержання «швидкого», стабільного, гарантованого прибутку з найменшим коефіцієнтом ризику. Таку позицію абсолютно задовольняє здача в довгострокову оренду об’єкта нерухомості. Причому власники практикують як здачу в оренду окремих площ (приміщень), так і цілісного майнового комплексу.

Досить часто зустрічаються такі умови договорів оренди, згідно з якими орендарі зобов’язуються в рахунок частини орендних платежів чи додатково за власний кошт робити капітальний ремонт об’єкта промислової нерухомості. На сьогодні попит на придбання й оренду промислової нерухомості перевищує пропозицію майже вдвічі. З весни цього року ціни виросли вже на 30-40%. Фахівці агентств нерухомості вважають, що вартість приміщень, придатних для розміщення складів, сховищ, цехів збільшуватиметься і надалі.Для розміщення дрібних і середніх виробництв зазвичай орендуються чи купуються приміщення площею від 100 до 2 000 кв. м. Головна вимога покупців і орендарів — це автономність об’єкта і наявність необхідної інфраструктури, зокрема, доріг (під’їзду), електромереж, комунікацій, а також не останнім чинником є характеристика місцезнаходження об’єкта. Найбільш затребуваний товар у секторі оренди промислової нерухомості — виробничі приміщення до 200 кв. м. Адже для дрібного виробника оренда — це можливість для розвитку власної справи, а великі площі йому ні до чого. Основний попит на невеликі приміщення виходить від харчовиків — власників пекарень, м’ясо- і овочепереробних, кондитерських виробництв. Великі приміщення у 200 кв. м і вище вимагають більш ретельного підходу й аналізу необхідності власне оренди, аж до складання орендарем бізнес-планів спроможності сплати орендних платежів за конкретної очікуваної рентабельності виробництва.

І, нарешті, власники виробничих площ у центрі міста й у межах усвідомили цінність свого нерухомого майна — і перепрофілюють виробництва в торгові комплекси і бізнес-центри. Адміністративні будинки підприємств після реконструкції, як правило, придатні для розміщення офісів. А виробничі корпуси найчастіше зносять, знаходячи земельним ділянкам, що звільнилися, нове застосування. Природно, що такі програми перепрофілювання скорочують пропозицію в секторі промислової нерухомості і сприяють росту цін. Чимало приватизованих підприємств уже не поспішають позбавлятися від надлишків власності: частину приміщень, що спочатку пропонувалися до продажу, згодом почали здавати в оренду, а тепер дедалі частіше використовують під власні виробничі потреби. Рієлтори упевнені, що в майбутньому, у випадку збереження економічної стабільності, пропозиція виробничих приміщень падатиме, а ціни на такі об’єкти — як і раніше зростатимуть. Можливо, вирішення проблеми — у створенні нових промислових зон. Наразі обмеженість пропозиції в місті змушує підприємців працювати з обласною владою і підприємствами. Там і ціни низькі і більш гнучка політика, яку проводить обласний уряд.

Ризики іноземного інвестора

Водночас, слід чітко розрізняти покупку нерухомості для організації власного бізнесу і вкладення грошей у нерухомість з метою одержання прибутку. Останнє, як правило, і розглядають як інвестиції в нерухомість. Які існують можливості для вкладення грошей у промислову нерухомість? Їх можна умовно розділити на прямі інвестиції й опосередковані вкладення. У першому випадку йдеться про покупку нерухомості (зокрема, промислової нерухомості) та її наступному використанні з метою одержання прибутку. Прямі інвестиції в нерухомість за кордоном йдуть поряд із низкою «незручностей», пов’язаних з необхідністю постійної участі власника в управлінні чи контролі над придбаною нерухомістю. Опосередковані методи вкладання грошей у нерухомість полягають у тому, що вкладення інвестора опосередковується через компанію, яка, щодня відслідковуючи й аналізуючи ситуацію на ринку нерухомості, акумулює гроші приватних інвесторів, а потім вкладає їх на свій розсуд у конкретні об’єкти промислової нерухомості, будь-то покупка з метою подальшого перепродажу чи оренда з метою наступної здачі в суборенду.Найбільш явними ризиками «промислового» інвестора у випадку прямого інвестування капіталу, є:

  • Наявність великого числа спірних і сумнівних об'єктів, де установити власника чи юридичний статус об'єкта вкрай складно. Більш того, після безладної приватизації з'явилася маса об'єктів, зв'язуватися з якими фахівці не рекомендують — як у випадку продажу, так і оренди;
  • Цінові невідповідності і якість пропозиції. Наприклад, почасти можна зустріти пропозиції підприємств-гігантів, що намагаються реалізувати вроздріб свої виробничі потужності, розпорошуючи цілісний майновий комплекс. Найчастіше такі виробничі приміщення знаходяться в жалюгідному стані і вимагають капітального ремонту. Природно, такий дисбаланс попиту та пропозиції викликає складнощі з реалізацією об'єктів. Проте власники нерухомості неохоче йдуть на поступки — сподіваються на подальший ріст цін. У результаті в цьому секторі склалася досить зацікавлена ситуація: за наявності значної кількості вільних виробничих площ, потенційні орендарі потерпають від дефіциту приміщень;
  • Інвестору потрібні значний час і серйозні інвестиційні вливання, аби налагодити випуск продукції й одержати в прогнозованому майбутньому очікуваний економічний ефект.

Таким чином, сектор промислової нерухомості на загальному ринку нерухомості України на підставі існування можливості використання конкретного об’єкта найбільш придатним для орендаря/інвестора способом, а саме: від організації банального торгового складу без модернізації і перебудови площ, аж до кардинальної зміни цільового призначення, зносу будівель і створення сучасного розважального чи бізнес-центру, є більш ніж привабливим. Ключовим чинником, котрий зближує попит та пропозицію, на мій погляд, є нагальна потреба власника в одержанні стабільного і гарантованого фінансування, яке б сприяло відновленню об’єктів промислової нерухомості і могло слугувати визначальним фактором для організації (поновлення) втраченого промислового виробництва.