Львів – найпоетичніший, найлегендарніший куточок України. Як справжній діамант Східної Європи, Львів нагадує музей під відкритим небом, у якому знаходиться понад дві тисячі історичних, архітектурних та культурних пам’яток. Заснований всередині ХІІІ ст. князем Данилом Галицьким і названий на честь його сина Лева, Львів швидко став торговельним та економічним центром регіону. Вигідне розташування міста на перехресті торговельних шляхів із портів Чорного та Балтійського морів, Києва, Центральної та Західної Європи сприяло його швидкому економічному розвитку. Географічне розташування та природні ресурси вабили чужинців: татар, німців, угорців, поляків, литовців, австрійців та шведів. Упродовж віків вони приносили сюди власну культуру, традиції, релігію. Звідси унікальне поєднання у львівській архітектурі готики та барокко, ренесансу та романського стилю, рококо та ампіру, сучасної еклектики та конструктивізму. Львів’яни з благоговінням ставляться до архітектурних шедеврів, збережених з давніх-давен, й, водночас, прагнуть збагатити свої терени унікальними спорудами вже нового покоління. Тож який він, сучасний будівельний Львів?

Земля

Упродовж останніх двох років значно зріс попит на землю у Львові як під індивідуальне, так і багатоповерхове житлове будівництво. Причому попитом користуються майже всі райони міста, особливо Франківський, Галицький, район Шевченківського гаю, припаркові зони. Популярними є земельні ділянки в так званих «обжитих» елітних зонах, де можна спорудити багатоповерхові житлові будинки. Зростання попиту, а, відповідно, й цін на земельні ділянки експерти пояснюють, з одного боку, обмеженням виділення землі під такі потреби, а з іншого, – її продажем винятково з аукціонів або на тендерних умовах. Переможці таких конкурсів, як правило, значно піднімають ціну на придбану землю одразу після оформлення необхідного пакета документів, і після цього здійснюють її перепродаж. Це призвело до зростання попиту на нерухомість вторинного ринку, для обслуговування якої закріплена земельна ділянка й існує можливість подальшого її освоєння чи експлуатації. «Причому продавці при формуванні ціни на такі об’єкти керуються дивним «спекулятивним» принципом, - зазначає директор агенції промислової та комерційної нерухомості «Олімпекс» Євген Кравчук. - Складається враження, що на продаж пропонується земельна ділянка з повним пакетом технічної документації на її освоєння. Пояснити таку тенденцію можна тим, що у Львові, практично, відсутні вільні земельні ділянки, особливо в центральній частині міста. Натомість іноземні інвестори цікавляться саме цим районом, де сконцентрована найцінніша історико-архітектурна забудова».

На цей час у зв’язку з посиленим попитом у Львові розробляється питання щодо освоєння земельних ділянок під будівництво котеджних містечок у передмісті – Брюховичі, Сокільники, Винники, Лапаївка. Підвищений попит на цей сегмент ринку пов’язаний з дефіцитом пропозиції індивідуальних житлових будинків у старих районах міста (вул. Коновальця, вул. Мучна, Погулянка та інші).

Вартість сотки землі у Львові, за даними АН «Конто-М», становить від 10 тис. до 30 тис. грн і більше. Найдорожчою вважається ділянка у центрі (біля пам’ятника А. Міцкевичу) – 100 тис. грн за сотку. Щодо спорудження об’єктів комерційної нерухомості, найпопулярнішою є земля на кільцевій дорозі. Як зазначають в АН «Фаворит-Захід», під масштабну забудову будівельні компанії надають перевагу оренді землі. Процес купівлі-продажу переважно здійснюється навколо невеликих, площею 10-20 соток, земельних ділянок.

Житлова нерухомість

Упродовж останніх років по всій Україні спостерігається тенденція до зростання обсягів житлового будівництва. За даними Державного комітету статистики України, в період з 2000 по 2004 рр. обсяги введеного в експлуатацію житла зросли на 36,1% - з 5,6 млн до 7,6 млн кв. м загальної площі. Торік ці показники збільшились на 3,3%.

Зростання обсягів житлового будівництва відбулось у 22 регіонах України. Найбільше у Чернівецькій області (в 1,7 раза), у Запорізькій (в 1,6 раза), Криму, Івано-Франківській, Житомирській та Львівській областях – у 1,4 раза. Також слід відзначити, що впродовж останніх трьох років приріст обсягів будівництва житла спостерігався у кожному третьому регіоні.

Стосовно Львівщини, то у 2004 р. тут було введено в експлуатацію 545,4 тис. кв. м житла, що на 18,5% більше від аналогічного показника 2003 р. У 2005 р. цей показник дещо зменшився і становив 499 тис. кв. м (91,6% від попереднього року). Аналіз динаміки свідчить і про зростання індексу обсягів робіт, виконаних за контрактами будівельного підряду, який до того ж має стійку тенденцію до зростання. Проте торік він дещо знизився - 108% порівняно з 157% у 2004 р. (фахівці пояснюють цей чинник виборами).

Згідно з «Програмою розвитку житлового будівництва Львова на 2005-2009 рр. «у місті щорічно планується вводити в експлуатацію 200-250 тис. кв. м житла. При цьому будівництво багатоповерхових будинків лишається пріоритетним видом будівництва і за кількістю квартир займатиме 89,4% від загального обсягу.

За словами голови правління ТзОВ «Інвестиційна компанія «Комфорт-Інвест» Володимира Кадушкевича, на доходність вкладів у проекти фінансування будівництва впливають три основні чинники. По-перше, зростання вартості нерухомості у часі. Так, у 2003 р. ціни в цій галузі підвищились в середньому на 55%, у 2004 р. – на 32%. Торік зростання вартості становило близько 15-20%.

По-друге, збільшення вартості нерухомості, що будується, а також облігацій – динаміка самого будівельного процесу: чим ближче термін здачі будинку в екслуатацію, тим вищою є ціна одного квадратного метра. У середньому площі, що будуються, дорожчають за рік приблизно на 25%, що залежить від термінів будівництва: чим вони вищі, тим більшими можуть бути темпи росту. І, нарешті, третім чинником є зменшення наявних вільних площ в об’єкті, що будується, а також попит на цінні папери на вторинному ринку. За рахунок цього показника прибутковість може збільшитись ще на 5-10%. «Але це важко назвати надприбутком, позаяк потрібно купувати нові ділянки, які є значно дорожчими від попередніх»,- зауважив Володимир Кадушкевич.

На будівельному ринку Львова працює небагато компаній, які пропонують покупцям первинне житло. Лідируючу позицію посідає компанія «Інтергалбуд», яка споруджує будинки і продає квартири у Львові (56% ринку), Рівному, а також планує вихід на столичний ринок. Наступна за величиною ТзОВ «Інвестиційна компанія «Комфорт-Інвест», яка охоплює 22% ринку Львова (близько 1% будівельного ринку України). Компанія веде активне будівництво у Львові, Чернівцях, Івано-Франківську та Тернополі. У планах компанії – вихід на ринок Харкова та Києва. Окрім інвестування в будівництво житла, компанія споруджує об’єкти торгової та офісної нерухомості, входить у готельний сектор ринку.

Щодо цінової політики житла на первинному ринку Львова, то, за даними ріелторів, вартість квадратного метра формується, починаючи від 900 у.о. У споруджених новобудовах ціна становить від 1000 до 1300 у.о. за кв.м. Ціни на вторинному ринку не дуже відрізняються від «первинки». За даними АН «Фаворит-Захід», у таких районах, як жилий масив Сихів, вулиці Топольна, Чорновола, Виговського, Патона квадратний метр житла коштує від 800 до 1000 у.о. У центральній частині Львова, а також у районі вулиць Чупринки, Єфремова, Паркової, Рилєєва і всіх припаркових зонах покупцям житла потрібно заплатити від 1000 до 2000 у.о. за кв.м. Значно меншим попитом користується «вторинка» у таких районах, як Рогатка, Підзамче: тут квадратний метр житла можна придбати і за 600 у.о. Загалом ріелтори відзначають, що за останні три роки ціни на львівську нерухомість зросли орієнтовно втричі, проте цей чинник жодним чином не вплинув на попит.

На формування цінової політики житла у Львові впливають місцезнаходження і стан будинку, планування і тип квартири тощо. Як стверджують оператори ринку, найпопулярнішими є одно- та двокімнатні квартири невеликої площі. Хоча в результаті поліпшення умов кредитування житла, пожвавішав попит і на три-, чотирикімнатні квартири. Інтенсивними продажами характеризується і так зване елітне житло (будинки класу «люкс» та «напівлюкс»), розташоване на «тихих» вулицях. Проте пропозиція такого житла – невелика.

За даними АН «Конто-М»

Офісна нерухомість

На львівського ринку офісних приміщень спостерігається гострий дифіцит. За словами генерального директора «Української Торгової Гільдії» Вадима Непосєдова, заповненість офісних центрів у Львові знаходиться на рівні 95-100%, а це сприяє зростанню орендних ставок, темпи якого впродовж 2005 р. становили 20%.

Основні обсяги офісних приміщень міста становлять різного роду відремонтовані або неремонтовані адміністративні й промислові будівлі. На цей час у Львові функціонує понад 25 офісних будівель, які претендують на статус бізнес-центрів класу «С». Загальний обсяг офісних приміщень у Львові становить 240-280 тис. кв.м.

Львів є містом з дуже високою діловою активністю і великою кількістю українських та іноземних фірм, які активно розвиваються, і утворюють потенціал попиту на величезний сектор офісних приміщень. Найвищий попит у місті на приміщення до 100 кв.м.

За оцінкою провідних агентств нерухомості, попит на офісні приміщення у Львові стабільно зростає. Так, у 2005 р. ринок поглинув 15 тис. кв. м нових приміщень. У 2006-2008 рр. на ринку може з’явитись близько 30 тис. кв. м, й відповідно, спаду рівня орендних ставок не очікується, позаяк насичення ринок досягне прогнозовано не раніше 2010 р.

Як стверджує виконавчий директор компанії «Комфорт - Комерційна нерухомість» Михайло Шоломицький, ринок офісної нерухомості у Львові на сьогодні перебуває на ранній стадії розвитку. «Приміром, офісну нерухомість поділяють на три класи – А, В і С – у нас є лише кілька центрів, які з певною мірою умовності можуть претендувати на клас С і частково на клас В. Повноцінної будівлі великого офісного центру класу В наразі немає. Виникає запитання: чому? Забудовники й інвестори нині не охоче беруться за реалізацію проектів будівництва офісних, торгових центрів, до того ж готелів, позаяк значно легше інвестувати у житлову нерухомість, попит на неї дуже високий, а терміни окупності, у порівнянні із комерційною, - значно менші. Є ще один нюанс. На мою думку, потрібно навчитися краще лобіювати власні інтереси у владі. Мерії слід мати об’єктивний Генеральний план розвитку й розбудови міста, відповідно до якого вирішувалося б на тендерній основі, де, що і кому дозволяти будувати», - зазначив Михайло Шоломицький.

Фахівці відзначають, що більшість офісних центрів Львова, з одного боку, створені на основі колишніх адмінспоруд, а з іншого, – не мають добре облаштованих паркувальних майданчиків. За даними агенції «Олімпекс», за вартості адміністративних приміщень від 300 до 800 у.о. за кв. м щомісячна оренда в них встановлена від 8 до 25 у.о. за кв.м. Для порівняння, у 2004 р. вартість оренди офісів у центрі міста становила 10 – 12 у.о. за кв.м. На цей час спостерігається значно більша пропозиція оренди офісів, аніж їхнього продажу. А придбати офісні приміщення у Львові можна у межах 400–1200 у.о. за кв.м.

За даними АН «Ваш Комфорт»

Торговельна нерухомість

Щодо об’єктів торговельної нерухомості, то в центральній частині Львова (проспекти Свободи та Шевченка, площі Галицька та Ринок) вартість квадартного метра досягає 6000 у.о. Експерти пояснюють фактор завищення цін, з одного боку, відсутістю дефіциту коштів у власників торговельних приміщень, мовляв, «зачекаємо, поки заплатять «по повній», а з іншого, – популярністю торговельних «точок» у представників відомих брендів, які зацікавлені у придбанні магазинів саме у центрі Львова.

Значно дешевшими є магазини, розташовані на перших поверхах будинків у прилеглих до центру районах, де існує можливість переобладнання квартир і переведення їх у нежитловий фонд для подальшого комерційного використання. Вартість таких об’єктів коливається, за даними агенції «Олімпекс», від 1200 до 3000 у.о. за кв.м.

Найактивніше у Львові розвивається ланка великих торговельних площ. Впродовж останніх років реконструйовано та розширено колишні «колгоспні» ринки, як-от: «Краківський», «Привокзальний», набуваючи при цьому цивілізованих форм, витісняючи дрібних торговців. Речові ринки трансформувались у магазини-«бутіки». У центральній частині Львова орендні ставки на торговельні приміщення становлять від 15 до 70 у.о. за кв.м. І хоча у місті є чимало торгових центрів ринкового типу («Південний», «Добробут», «Шувар» тощо) та супермаркетів («Арсен», «Сільпо»-«ВАМ», «Вопак» тощо), все ж Львів потребує будівництва сучасних ТЦ європейського класу.

З огляду на туристичну привабливість Львова виникає дефіцит у спорудженні професійних готельних та розважальних комплексів. Наявність у регіоні санаторно-курортних зон, як-от: Трускавець, Східниця, Моршин, Немирів, гірськолижних та туристичних зон у Карпатах (Славське, Тисовець, Гребенів, Коростів) зумовлює інвестиційну привабливість Львівщини, що, втім, неістотно впливає на обласний центр. У Львові з-поміж інвесторів переважають потужні європейські фінансові групи, котрі прагнуть вкладати гроші у нерхомість, розміщену в центрі міста і на магістральних вулицях.

Географічне розташування Львова сприяє появі чималого попиту на складські приміщення та логістичні центри. Для таких підприємств необхідні склади зі зручними під’їздами вантажних автомашин, територією для паркування та маневрування тощо.

Нині значним розвитком характеризується сітка будівельних гуртівень від ТМ «Ерго», «Десятка», «Аскона», «Кераміка», «ВЕЕМ». Тож для облаштування гуртових та дрібногуртових складів будівельних матеріалів користуються попитом приміщення та земельні ділянки у жилих масивах і поблизу магістральних вулиць. Ціна квадратного метра сладських приміщень, з огляду на площу, їхній стан та інші критерії коливається від 120 до 550 у.о.

На львівському ринку виробничих площ найбільшим попитом користуються приміщення розміром від 100 до 1500 кв. м, вартість яких коливається від 120 до 350 у.о. за кв.м. Як зазначають фахівці, внаслідок такого попиту багато колишніх великих майнових комплексів з різних причин були подрібнені, а гігантські споруди площею від 10 000 до 50 000 кв. м очікують на потенційних інвесторів.

Очевидно, що Львів як одне з найбільших міст Західної України з унікальними історико-архітектурними цінностями, логістично вигідним географічним розташуванням, наявними в області санаторно-курортними, рекреаційними та туристичними зонами, є надзвичайно привабливим для інвесторів. Залишається тільки створити умови для того, щоб ці інвестори почувалися впевнено в економічній та політичній стабільності регіону й України загалом.