Бажання мати власний котедж неподалік від міста швидко поширюється з-поміж українців: сьогодні велика кількість наших співвітчизників планують мати, або вже мають нерухомість приміського типу. Не секрет, що вартість такого помешкання значно не відрізняється від вартості квартири в хорошому районі міста. Ситуація складається таким чином, що багато людей вже зараз готові продати власне міське житло задля втілення «американської мрії» в реальність. Однак ринок котеджного будівництва, попри свій розвиток, демонструє явні вади. Здебільшого він ще не може запропонувати своїм потенційним клієнтам, разом із будинком за містом, гідної інфраструктури та цивілізованого вирішення проблем, які виникають під час реалізації подібного проекту.

Що гальмує ринок?

Експерти в один голос ствер­джують, що серйозний інвестор ще не прийшов на ринок котеджного будівництва України. Цьому є ціла низка пояснень, однак, це не заважає забудовувати навколишні території досить активно та інколи навіть дещо агресивно. Адже потенціал ринку, безперечно, величезний. Про це свідчить неабияке зацікавлення ринком всіх, хто може бути до нього причетним: від приватних інвесторів та ріелторів до великих забудовників і виробників будівельних матеріалів.

Що ж заважає ринку розвиватись активніше? Насамперед, це відсутність якісних і придатних для будівництва котеджів земель. Адже більшість земель навколо великих міст були приватизовані і забудовані вже досить давно, а процес їх скупівлі може тривати роками. Хаотичне придбання землі, характерне для минулих років, призвело до того, що почасти можна спостерігати картину, коли кілька будинків залишаються повністю відрізаними від усіх необхідних комунікацій та благ цивілізацій. Звичайно ж, їх власникам не можна позаздрити, та й ліквідність такого житла переважно низька. Не дивно, що безпека мешканців таких будинків ставиться під сумнів. На жаль, такі випадки в Україні не поодинокі, і швидше нагадують правило, аніж виняток.

Умови, продиктовані сучасним ринком такі, що значно легше скуповувати вже освоєні території, аби знести споруди і збудувати на них сучасне житло, аніж витрачати час і кошти на освоєння нових територій.

Очевидно, що зараз попит на котеджі формує забезпечений клас населення. Згідно з оцінками експертів, їх частка не перевищує 10% від усього населення, і навряд чи ця цифра найближчим часом зміниться. Мабуть, це ще одна причина, чому ринок котеджного будівництва і досі не набув масового та цивілізованого характеру.

Однак це не заважає земельним ділянкам поблизу міст повсякчас збільшуватись в ціні. Експерти стверджують, що тут існує певний зв’язок із цінами на квартири в міських жилих будинках, які, як відомо, в останні роки лише стабільно та невпинно зростають.

Якщо вже вибирати між квартирою у престижному районі міста та приміським будинком котеджного типу, то, зважаючи на схожі ціни, більшість людей оберуть швидше другий варіант. Так, за оцінками фахівців, 53% населення готові придбати нерухомість за містом, з них 20-25% це обов’язково зроблять вже найближчим часом.

Сьогодні ціни на земельні ділянки коливаються від 700 до 15 тис. у.о. за одну сотку, залежно від місця розташування та наближеності до благ цивілізації.

Проблеми, яких не уникнути

Проблеми, які виникають під час узгодження побудови котеджу із його замовником у процесі проектування і планування майбут­ньої оселі, не єдині, що можуть виникнути на ринку. Український ринок нерухомості готує цілу низку складнощів, які потрібно буде подолати. Вони значно відрізняються від західних уявлень про реалізацію подібних проектів. Перше, про що слід згадати в цьому контексті, — це специфічна позиція чиновників, які нерідко намагаються переслідувати власні цілі, прикриваючись гаслами про інтереси міста та його околиць. Не секрет, що для отримання всієї необхідної документації, яка дозволяє будівництво, нерідко йдуть місяці, і навіть роки. Тож зацікавлені сторони намагаються усіляко прискорити цей процес. Варіанти вирішення цієї проблеми зводяться до додаткових затрат, необхідних задля прискорення темпів будівництва.

Окрім цього, кожний інвестор повинен зобов’язатися вкладати кошти не лише в будівництво котеджів, але й в організацію соціальної інфраструктури, тобто проведення газо­проводу, електроенергії, водопостачання, що вимагає чималих коштів. Власне ідея, безперечно, позитивна, але без додаткового заохочення ніхто не стане викидати такі шалені кошти «на вітер».

Ще одна проблема, з якою можна стикнутися на ринку, це присутність непрофесійних фінансових структур, які розглядають будівництво коте­джів винятково як інвестиційні проекти, часом забуваючи про те, що людям, які мешкатимуть у цих будинках, необхідно створити комфортні умови для проживання.

Однак більшість складнощів, з якими стикаються забудовники, пов’язана саме з недосконалістю законодавства. Боротися з цим можна лише шляхом спільних узгоджених дій усіх зацікавлених сторін, як і планують в подальшому працювати на ринку і спільно розробляти чіткі правила забудови.

Ще одним чинником, який по-справжньому гальмує розвиток будівництва оснащених котеджних містечок, є завищені кредитні ставки, що пропонують банки забудовникам. На думку заслуженого архітектора України Олександра Чижевського, «ставка по кредиту не повинна перевищувати 3,6% річних, як це відбувається в західних країнах, а не становити 20%, які сьогодні пропонуються більшістю банків». Мабуть, ризики котеджного будівництва в Україні значно перевищують аналогічні ризики в Європі. Скільки років необхідно, аби подолати цей бар’єр, сказати важко, але головне — перші кроки в цьому напрямі вже робляться.

Земля - найбільша цінність

Сьогодні кожному відомо, що купити котедж — ще не означає купити землю. В умовах постійного земельного дефіциту ця дихотомія відчувається дедалі гостріше. Нерідко покупець змушений задовольнятись територією, яка абсолютно не відповідає цільовому призначенню майбутньої забудови. Поширеною практикою стала купівля ділянок, які призначалися для сільгоспробіт. Довести ділянку до відповідного стану — це вже інша справа. Але в цьому разі покупець не застрахований від суто технічних моментів і проблем, які можуть виникнути на будь-якому етапі будівництва.

Окрім цього, дається взнаки формальний аспект — довга тривалість процедури зміни цільового призначення ділянки. Нерідко державі необхідно виплачувати відповідну компенсацію за подібні дії, що значно збільшує фінансові витрати проекту.

Загострена ситуація із земельними ділянками змушує купувати буквально все, що можна купити. Цей ажіотаж нерідко призводить до критичних ситуацій, коли придбана земля виявляється абсолютно непридатною для її подальшого використання.

У кожному регіоні свої особливості

Нема нічого дивного, що потенційних покупців приміської нерухомості значно більше в Києві, аніж в інших містах України. Найбільш популярною та дорогою зоною вважаються землі у 20-кілометровому розташуванні від міста. Однак за умови гострого дефіциту землі у 30-40-кілометровій віддаленості теж починають користуватися неабияким попитом. Котеджне будівництво навколо Києва активно зростає, попри очевидні недоліки.

Найближчим часом очікується будівництво цілих мікрорайонів котеджного типу, які знаходитимуться на відстані 40 км від столиці. Адже люди, котрі купують житло за містом заради близькості до природи і екологічно чистої місцевості, зовсім не готові відмовитися від усіх міських благ цивілізації, до яких вони так звикли. Цього їм не може дати поодиноке житло в малодоступній місцевості. Лише будинок у котеджному містечку, з усіма зручностями відповідатиме цим вимогам, тому потреба в такому житлі сьогодні величезна. Попит на приміське житло у кілька разів перевищує пропозицію. Ситуація не зміниться найближчим часом, — вважають експерти.

Але навіть ті, хто має гроші на купівлю ділянки поблизу Києва, відчувають наскільки непросто та проблематично це зробити. Якщо найбільшою популярністю користуються ділянки в екологічно чистих зонах, далеко від трас, в оточенні лісу та озер, то цим вимогам якомога повніше відповідають Житомирський, Одеський, Броварський і Бориспільський напрямки. Однак всі ці зони були вже майже повністю забудовані досить давно. Порівнюючи з ситуацією 2-3-річної давнини, пропозиція з цих ділянок знизилась до мінімуму, тоді як попит збільшився у десятки разів.

У Криму попит на котеджі подекуди перевищує навіть столичний. Найвищі ціни на землю в Криму — на околицях Ялти: від 10 до 22 тис. у.о. за сотку. Більш доступні райони Алушти та Масандри — тут ціни коливаються від 6 до 10 тис. у.о. за сотку.

Дещо іншою є ситуація у західних регіонах країни, де спостерігається підвищення добробуту населення. Експерти прогнозують, що невдовзі обсяги приміського котеджного будівництва на Заході України досягнуть рівня Києва та Південного Узбережжя Криму. Цьому сприятиме бажання населення жити ближче до рекреаційних зон та екологічно чистих місцевостей.

Попри складнощі і перепони на шляху до розвитку котеджного будівництва, найближчим часом цей сегмент неодмінно проявить себе як один із найбільш актуальних. Адже всі об’єктивні основи для цього в Україні вже є.

Для прискорення цього процесу необхідно розробити комплексне вирішення цієї проблеми і виключити хаотичність у продажу ділянок та їх забудові. Ріелтори переконані в гострій необхідності створення єдиного плану забудови приміської території і централізованого оснащення всіма видами комунікацій. Якщо ця мета буде досягнута — вже ніщо не зможе зупинити «котеджний бум», який рано чи пізно виникне в Україні, так само як це відбувається в інших розвинутих країнах Європи. Адже прагнення населення жити у власних котеджах, розташованих у гарній місцевості, де є все необхідне для нормального життя, — найвагоміший рушій цього процесу.