| Особливості українського котеджу |
|
Котеджі (жилі будинки) залежно від місця розташування на певних земельних ділянках можуть одержати статус:
Якщо земельне законодавство України містить різний підхід до визначення й класифікації жилих будинків (котеджів), то будівельні норми відносять перераховані різновиди житла (крім індивідуального жилого будинку) до поняття «сільський садибний будинок» — жилий будинок для однієї родини загальною площею, як правило, до 250 кв. м, розташований на земельній ділянці в сільській місцевості разом зі спорудженнями господарського призначення, садом і городом. Індивідуальний жилий будинок — одноквартирний будинок, що має прибудинкову ділянку. Загальною характеристикою всіх перерахованих будинків, віднесених до групового теоретичного поняття «котедж», є наявність тільки однієї квартири. Вхід в одноквартирний жилий будинок може здійснюватися через засклену веранду. При цьому для входу в жиле приміщення має бути не менше трьох дверей. Допускається облаштованість подвійних дверей, а також розміщення головного входу в одноквартирний жилий будинок у цокольному поверсі. При цьому передпокій зі сходами має опалюватися. Сприятливою для забудовника особливістю в будівництві жилих будинків є відсутність обов’язку проходження комплексної державної інвестиційної експертизи проектів згідно з наказом Держбуду «Про затвердження Переліку об’єктів, затвердження проектів будівництва яких у межах законодавства України не вимагає висновку комплексної державної експертизи». Однак, аби не проходити комплексну державну експертизу інвестиційних проектів, жилі будинки повинні відповідати одному з таких критеріїв:
Водночас, ці винятки із загальної процедури державної експертизи інвестиційних проектів не стосуються:
Розглядаючи особливості розташування й функціонування котеджів, слід скористатися також ДБН 360-92 «Містобудування. Планування й забудова міських і сільських поселень». Цей ДБН розділяє садибну забудову й садово-дачну забудову. Індивідуальна житлова забудова Для садибної забудови можна виділити такі обов’язкові умови забудови: 1. На площадках, що відводять під садибну забудову, залежно від їхніх розмірів слід формувати:
2. Район садибної забудови може бути сформований окремими жилими або блокованими будинками із присадибними (приквартирними) ділянками з господарськими будівлями або без них. Забудова цих районів не повинна перевищувати 4-х поверхів. Поверховість забудови, граничні розміри жилих будинків, площа забудови, вимоги до господарських будівель, їхнього складу, огородження ділянок, благоустрою території встановлюються місцевими правилами забудови залежно від розміру ділянок, умов інженерного встаткування, інсоляції будинків і територій, інших нормативних вимог, регіональних традицій. 3. До площі садибної ділянки включається площа забудови жилих будинків, господарських будівель. 4. На ділянках з ухилом 15-20% треба застосовувати терасову забудову. Кількість ярусів має бути не більше 4-5 при цих ухилах і одному підході, а при двох підходах — може бути більшою. При терасовій забудові слід передбачати проїзди для пропуску пожежних машин і зовнішні сходи — пішохідні шляхи, що з'єднують їх. Відстань між проїздами, а також між зовнішніми сходами не повинна перевищувати 100 м. Для структурної побудови терасової забудови треба використати:
5. У районах садибної забудови розміщення об'єктів соціальної сфери слід передбачати на територіях загального використання, на спеціально відведених ділянках, у складі громадських центрів або у вигляді окремих споруд. Допускається розміщення цих об'єктів у жилих будинках на присадибних ділянках за умови обов'язкового дотримання державних будівельних, санітарних, протипожежних норм і правил і наявності вільної території для забезпечення розмірів земельних ділянок. 6. У посадках уздовж вулиць поряд із декоративними деревами й чагарниками доцільно висаджувати плодові. Озеленення вулиць шириною 12 м і менше слід здійснювати за рахунок палісадників. При групах будинків необхідно передбачати озеленені ділянки із площадками для ігор дітей. 7. У містах і селищах міського типу на присадибних ділянках, у разі дотримання санітарних, протипожежних і будівельних норм, можуть розміщуватися господарські будівлі й гаражі, вбудовані в жилий будинок, прибудовані до нього або у вигляді окремої будівлі. Господарські будівлі для утримання худоби, інших тварин і птахів допускаються в селищах міського типу, а також у міських районах садибного жилого будівництва, де відповідно до нормативно-правових актів органів місцевого самоврядування й державного нагляду дозволене їхнє утримання. Розміщення цих споруд на присадибних ділянках слід виконувати згідно із місцевими правилами для сільських населених пунктів. 8. Розміщення господарських споруд по лінії забудови жилими будинками не допускається. Розміщення гаражів слід передбачати переважно вбудованими або прибудованими до жилих будинків по лінії забудови або в глибині ділянки. Садова й дачна забудова Території дачних і садівничих товариств і об’єднань залежно від їхнього розміщення поділяються на дачні й садівничі поселення й райони. Дачні й садівничі поселення розміщаються за межами населених пунктів. Дачні й садівничі райони — це здебільшого існуючі території дачних і садівничих товариств, які розташовані в межах існуючих населених пунктів або безпосередньо прилягають до них і можуть бути адміністративно приєднані до території існуючого населеного пункту. Будівництво нових дачних і садівничих районів не допускається:
Території дачних і садівничих поселень (районів) призначаються для організації позаміського відпочинку громадян, ведення садівничого й городнього господарства з можливістю розміщення садових або дачних будинків. Дачний будинок — це жилий будинок для використання впродовж року з метою заміського відпочинку. Садовий будинок — будівля для літнього (сезонного) використання, що у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій і інженерного встаткування не відповідає нормативам, установленим для жилих будинків. Дачні поселення треба розміщувати, як правило, у місцевості, що має рекреаційні властивості, зокрема, біля рік і водойм, лісових масивів за умови дотримання природно-охоронних вимог. Садівничі поселення — на землях, які придатні для ведення садівництва й городництва. У межах одного поселення або району можуть передбачатися й змішані типи використання земельних ділянок для відпочинку, ведення садівництва й городництва, з будівництвом як дачних, так і садових будинків. Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для ведення дачного або садівничого господарства, встановлюється місцевими органами державної виконавчої влади або місцевого самоврядування в межах норми, що встановлена земельним законодавством України. Дачні й садівничі райони (поселення) поділяються на малі — від 30 до 100 ділянок, середні — від 101-300, більші — більш ніж 300. Територія дачного або садівничого поселення (району) поділяється на зони індивідуального (садові або дачні ділянки) і загального користування (вулично-дорожна мережа й суспільні будови). Зона індивідуального користування з вулично-дорожною мережею має становити до 90% від загальної території поселення (району). Котеджні селища Якщо термін «котедж» існує як узагальнене поняття низки правових явищ, то котеджні селища, попри зростаючий на них попит, лишаються поза законодавчим полем. Тобто знову складається ситуація, коли розвиток відносин у сфері будівництва й інвестування котеджів випереджає чинне законодавство. На сьогодні котеджне селище — це сукупність індивідуальних будинків з садовою, жилою й іншою забудовою. Законодавча невизначеність стосовно котеджних селищ призвела до ситуації, коли питання будівництва котеджних селищ і залучення інвестицій у ці проекти вирішуються забудовниками хаотично. Перед забудовником, котрий прийняв рішення здійснювати будівництво котеджних селищ, першочерговим юридичними завданнями є:
Ці питання досить чітко характеризують специфіку котеджного селища. Котеджні селища являють собою групи окремих або зблокованих будинків (таун-хаусів), розташовані на відособлених територіях. Обов’язкові характеристики такого селища: гарний під’їзд, охорона ділянок, наявність всіх міських комунікацій (централізовані системи тепло- і водопостачання, електрика, можливість установки міського телефону, Інтернет, супутникове ТБ тощо), а також такі блага інфраструктури, як спортивно-оздоровчий центр, магазини, дитячі майданчики, бари. Попит на подібні об’єкти виник близько п’яти років тому, однак, у той час котеджних селищ поблизу міста будувалося мало, і ті, хто бажав жити за містом, викуповували ділянку землі й зводили будинок на свій смак. Тепер девелоперські компанії зайняли цю нішу ринку, вишиковуючи на різній відстані від столиці цілі селища комфортабельних котеджів. Централізована система забудови дозволяє не тільки здешевити будівництво жилих будинків, але й передбачити необхідне оточення для комфортного життя, створити єдиний вигляд селища. У котеджних селищ багато переваг перед неорганізованою забудовою. По-перше, це створення певного життєвого середовища, в якому можна почуватися безпечно й комфортно, перебуваючи при цьому з-поміж людей свого кола. По-друге, це наявність єдиного плану забудови і єдиної архітектурної концепції. По-третє, це інфраструктура відпочинку й побуту, що дозволяє одержувати максимум зручностей, не залишаючи меж селища. Заміські поселення відрізняються один від одного ступенем централізації їхнього проектування й облаштованості. Є селища з єдиним планом забудови, певним набором будинків, що споруджуються силами однієї фірми під єдиним керівництвом. Цей тип селищ характеризується наявністю високотехнологічної інфраструктури, що включає сучасні засоби зв’язку, які оплачуються ще на стадії покупки котеджів. Інший, більше дешевий варіант, — продавець робить нарізку землі, підводить загальні комунікації й надає покупцеві право самостійного проектування. Мешканці таких селищ спільно фінансують тільки охорону, під’їзні шляхи й вивіз сміття. |
Чинне законодавство України не дає визначання терміна «котедж» або «котеджне селище» як об’єктів нерухомості. Використання термінології вітчизняного законодавства дозволяє охарактеризувати котедж як різновид індивідуальної житлової забудови, на регулювання якої з 01.10.2005 р. поширює свою дію ДБН В. 2.2.15–2005 «Жилі будинки. Основні положення».