Ще донедавна ринок котеджів в Україні характеризувався хаотичністю, відсутністю єдиної концепції забудови. Як результат – на міських та приміських територіях стихійно з’являлись малоповерхівки без спеціальних архітектурних та інженерних рішень, із суб’єктивно сформованою ціною продажу.Сьогодні ж підхід до котеджного будівництва істотно змінився: внаслідок збільшення конкурентних пропозицій,зумовлених зростанням споживчого попиту на котеджі, існують певні вимоги до їх спорудження, особливо щодо котеджних містечок. Тут, окрім технічних характеристик, важливими є єдині концепція забудови і цінова політика, однаковий соціальний статус сусідів, відповідність розмірів будинку площі земельної ділянки тощо.

Аналіз ринку котеджного будівництва свідчить, що, якщо у Києві та прилеглих до нього територіях ринок нерухомості пожвавлюється попитом на котеджі, то низка інших регіонів України є поки що неготовою до такої пропозиції.Таку ситуацію фахівці пояснюють насамперед проблемою ціни. За словами керівника Тернопільської філії будівельно-інвестиційної компанії «Комфорт-Інвест» Ростислава Пинди, якщо у Тернополі дво- чи трикімнатну квартиру у добротному стані можна придбати за 30 тис. у.о., то котедж у привабливому місці потребуватиме удвічі більше капіталовкладень. Дві або три кімнати у квартирі повністю задовольняють комфорт однієї сім’ї, натомість прибудинкова територія та частина житлової площі котеджу (щонайменше п’ять кімнат) вже належать до додаткового комфорту. Зазвичай котеджі будують у передмісті Тернополя, у районах сіл Пронятина, Смикавців, Березовиці, Білої або ж на тихих околицях міста. Ціновий діапазон за метр житлової площі котеджів становить від 240 у.о. до 450 у.о. Як правило, до найнижчої цінової категорії належать котеджі низької якості, недобудовані або неексплуатовані споруди. Як зазначає Ростислав Пинда, деякі тернопільські фірми пропонують пайову участь на будівництво сучасних котеджів з участі клієнта у розробці дизайну. Вартість таких котеджів сягає до 450 у.о.

Одночасно генеральний директор Івано-франківського ТзОВ «Новекс Дім» В. Бондаренко зауважує, що в Івано-Франківську, де ринок котеджів перебуває на початковому етапі розвитку, клієнтами цього сегмента житла, як правило, є підприємці, науковці, а також люди, котрі працюють за кордоном. У цьому регіоні пропозиція котеджного будівництва обмежується зазвичай окремими заміськими будинками за індивідуальним замовленням.На цей час в Івано-Франківську існують пропозиції окремих особняків у межах міста, вартість яких становить від 465 у.о. за кв.м., а також у с. Нижній Угринів і в напрямку Калуської траси, де ціна квадратного метра котеджу стартує від 430 – 450 у.о. за кв.м.. Дослідження ситуації на ринку котеджів Львівщини свідчать про його ненасиченість, що зумовлено не стільки відсутністю споживчого попиту, скільки дефіцитом земельних ділянок. Проте низка компаній (наприклад, ІК «Комфорт-Інвест») уже сьогодні інвестує у будівництво котеджних містечок поблизу Львова, проекти яких розроблені за всіма правилами. Львівською міською радою спеціальною Програмою розвитку житлового будівництва на період до 2009 р. передбачено розміщення індивідуальної забудови за рахунок вільних ділянок у межах існуючих кварталів дачного типу та відповідні зміни функціонального призначення окремих ділянок.На цей час експерти виділяють певну градацію котеджного будівництва у Львові за співвідошенням вартості і попиту. До першої категорії належать південний та південно-східний напрямки (Стрий, Городок, Бібрка, Пустомити), де на котеджі існує найбільший попит. Відповідно, ціни за метр квадратний коливаються від 1000 до 1500 у.о. залежно від розташування щодо кільцевої дороги, а також від рівня комунікацій, розвитку інфраструктури та інших факторів. Друга категорія – це так звана традиційна дачна зона відпочинку, у якій функціонували свого часу санаторії та пансіонати – район Брюховичів, Бірок. Тут вартість котеджа в окремих випадках перевищує першу категорію на 10-15%. Третю категорію утворюють усі інші, менш популярні напрямки. Ціни на індивідуальні будинки, як правило, не перевищують 1000 у.о. за кв.м.. А столиця «потопає» у котеджних пропозиціях

Порівняно з регіональними ринками розвиток столичного ринку котеджного будівництва істотно відрізняється. Експерти відзначають високу конкуренцію, зумовлену присутністю великої кількості проектних та будівельних підприємств. За словами генерального директора ТзОВ «Архетон-Україна» Томаша Кулая, у сфері котеджного будівництва фірми відрізняються за формою організації. Згідно з експертною оцінкою країн Європи, 80% міського населення мріють жити в індивідуальних будинках заміського типу, і єдине, що їх зупиняє, це питання знову ж таки ціни. У Києві будівництво сучасних котеджів, яке розпочалось близько десяти років тому, здійснюється здебільшого навколо великих магістралей, так званих напрямків забудови. Одним із найрозвинутіших і найпопулярніших є напрямок старої Обухівської траси. Тут вартість земельних ділянок є найвищою, у деяких місцях вона сягає 8 тисяч доларів за сотку. Проте за оцінками фахівців, ділянки у Кончі-Заспі купуватимуть дедалі рідше, внаслідок погіршення екологічної ситуації у цьому районі, а також безпідставного завищення цін на землю. Натомість значну частку у загальному обсязі продажів займатимуть ділянки, розташовані за 30-40 кілометрів від Києва у напрямку Житомира, Ірпеня, Вишгорода. Таку тенденцію можна пояснити відмовою українців від стереотипів щодо необхідності проживання якнайближче до міста. Навпаки, покупців більше цікавить краса природного ландшафту, наявність лісової зони й чистоти довкілля. Людей уже не відштовхує відстань, скажімо 40 км чи 50 км від столиці. Очевидно, така зміна настроїв українського споживача спричинила різке зростання цін у Житомирському й Одеському напрямках. Наприклад, у котеджному містечку «Заміський Будинок» (с. Осикове), яке розташоване на віддалі 30 км від Києва, у 2003 р. ціна за квадратний метр становила 300 у.о., сьогодні ж цей показник збільшився до 900 у.о., і фахівці прогнозують збереження цієї динаміки у найближчі три роки. Щодо інших районів, то, скажімо, Бориспільський і Броварський напрямки є менш привабливими внаслідок бідності природного оточення й одноманітності рівнинного рельєфу. Не вельми актуальними для потенційних покупців є котеджі, будівництво яких здійснюється уздовж річки Десни, берег якої відштовхує швидким річковим плином, весняними розливами, невеликими лісовими посадками.Котеджі – дороге задоволення чи вигідне капіталовкладення?

Згідно з дослідженнями, на ціну продажу котеджу у всіх регіонах України впливає, з одного боку, вартість землі, а з іншого – чимало інших факторів. По-перше, ціна котеджу залежить від місця його розташування, наявності чи відсутності лісу, водойм. Якщо собівартість будинків у регіоні загалом є майже однаковою, то кінцева ціна продажу котеджу може бути утричі дорожчою за умови розташування його у мальовничому куточку, в оточенні лісових насаджень чи поблизу річки або озера. Тут вже зростає ціна земельної ділянки – до 3 тисяч у.о. за одну сотку. Натомість особняк на відкритій місцевості, де немає й натяку на гаї чи ліси, коштуватиме набагато дешевше.По-друге, відіграє значну роль і такий фактор, як рівень оздоблювальних робіт, ексклюзивність, якість будівельно-інвестиційного проекту. Так, стандартний котедж площею 200 кв.м., як правило, одно, двоповерховий і містить не більше від чотирьох спальних кімнат, декілька санвузлів, кухню-їдальню з високими стелями, камінну кімнату, гараж. Висота поверху – не менше, ніж три метри, - для забезпечення централізованої системи вентиляції та кондиціонування. Ціна такого будинку становить щонайменше 80 тис. у.о. Цей показник може знову ж таки зрости утричі, а то й більше, якщо він матиме неординарний дизайн з вишуканими елементами, складними деталями та обладнанням на кшталт підлоги з підігрівом, спеціальної системи відеонагляду, сауни з басейном тощо. По-третє, на ціну впливає і якість будівельних робіт, а якщо мова йде про вторинний ринок, то набуває значення й вік будинку. Звичайно, старенький особняк, який давно потребує капітального ремонту, є набагато дешевшим, проте його вартість може бути не такою й низькою завдяки хорошому місцю розташування. Таким чином ринок котеджів характеризується не тільки варіативністю пропозицій, а й гнучкістю цін, внаслідок чого вартість квадратного метра будинку площею 1000 кв.м. може бути вищою від вартості «квадрата» у будинку на 200 кв.м. і навпаки.

Одночасно простежується активізація котеджного будівництва як об’єктів значних капіталовкладень будівельно-інвестиційними підприємствами. Якщо у 2003 р. основну частину забудовників становили приватні особи (близько 80%), то на цей час динаміка охоплення цього ринку зростає у напрямку фірм-інвесторів. Поступово відбуваються зміни пріоритетів і в самих споживачів, які починають надавати перевагу співпраці зі спеціалістами у сфері фахової реалізації будівельних проектів. Проте багато хто ще схиляється до думки, що замовлення будівництва котеджу у будівельно-інвестиційній компанії є значно дорожчим. Таку ситуацію можна пояснити низькою поінформованістю замовників. Перевагами співпраці з будівельними фірмами є, по-перше, обов’язкове підписання спеціальної угоди, на підставі якої покупець може висунути законні претензії компанії у разі недотримання нею якихось пунктів договору. По-друге, будівельні бригади від підприємств працюють на основі багаторічного досвіду, досконало опанувавши технології будівництва, що, звичайно, впливає на якість і терміни будівельних робіт. Деякі компанії практикують надання певних гарантій на власне виконання, тому замовник може бути впевнений у високій якості будівельних робіт. Зростає відсоток будинків, які будують, щоб продати або здати в оренду. Окупність у цьому виді бізнесу коливається від 30% до 100% прибутку на вкладені кошти. Попит перевищує пропозицію, не зважаючи навіть на велику різницю між собівартістю земельної ділянки й будівництва та ринковою ціною зведеного будинку.За прогнозами експертів, розвиток ринку котеджного будівництва в Україні набирає дедалі більше обертів і, аналогічно до більшості секторів сучасної нерухомості, є дуже перспективним завдяки, з одного боку, припиненню стихійних забудов внаслідок виходу на ринок серйозних інвесторів-забудовників, а з іншого – істотній активізації споживчого попиту на індивідуальну забудову.